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东方之舟 -> 了解东瀛 -> [原创]日本买房问答(2007新版)
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东京博士

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[原创]日本买房问答(2007新版)

▲我来自四山西太原,今年28岁,到日本已经六年,两年日本语学校,四年大学。今年四月开始,在东京的一家日本旅行公司就职。现在,我和女朋友住在一起。我们租借的是公团房,2LDK,房租是7万日元多一点。从目前的状况看,我们准备长期在日本工作、生活。我想问的是,

第一,是租房合算还是买房合算?

第二,像我这样的就职者(人文知识/国际业务签证,3年)是否有资格向银行申请贷款?

第三,如果可以买房,将来一旦回国,是否能够以日本有房子为理由而随时再回到日本来?


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[楼 主] | Posted: 2007-07-28 12:17 顶端
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你的三个问题,难度并不是很大,但是要认真回答的话,每个话题都很大,限于篇幅,要简练又详细地说明这些问题,还真让我反复琢磨该如何答复,再三考虑,还是选择详细回答,分次解说。

[一,租房与买房的烦恼]

租房和买房的问题烦恼着很多在日华人,主要是来日5年以上,觉得自己生活工作各方面趋于稳定的在日华人,我自己有过这样的时期,正如你现在的这种状态。从结论上说,租房和买房各有好处,所以对于日本人来说,他们没有外国人的签证保人贷款限制等等问题,很多人也没有生活和经济收入的不稳定因素,但是他们也有很多人依然不喜欢买房,而是喜欢租房,因此租房自然就有租房的好处所在,否则明明有能力自己买房的为何还要去租房就没有道理了。

租房最大的好处是灵活性,灵活性包括2大要素,一个是居住地选择灵活性,可以根据自己当时的情况,选择自己喜欢的地方,这对于工作场所经常变动或者可能存在变动因素的人来说,是驱动自己倾向于租房心理的最大原因,其次就是对房子本身的选择的自由度,这就好比吃菜,今天想吃中华料理,明天喜欢吃日本料理,后天喜欢吃西餐,说难听点就是“喜新厌旧”,但是生活样式的“喜新厌旧”不是坏事,可以调节自己的心理健康状态,转换气氛,甚至有些人没有经济条件换房子,哪怕过年过节换一下家具摆设也是一种调节,当然,日本的房子都比较小,通常人可能连这一点都很难实现。

租房的另一个好处是自己不用特别的维护,不是自己的不动产,因此对于房子本身的责任感比较淡薄,发生什么问题都是一次解决,没有拖泥带水的事,当然其反面就是一次性的花费比较多,包括房租在内,都是泼出去的水,自己除了居住(或者不居住)时间过去了,你都是颗粒无收,因此租房重视的现在的自己如何舒适,舒适的程度完全取决于你自己的钱包的厚度,属于及时行乐型的,所以比较适合年轻人或收入不稳定的人,该租什么大小,场所,档次的房子,这个完全是你自己量力而行的范畴。

另外,日本的租房合同一般都是2年有效,因此到期时可以续签,也可以完全另外找别的“新欢”去签合同,但是每次都必须准备一笔初始费用(礼金+押金+中介费),物件不同,这笔费用的详细构成和金额也不同,越是档次高的房子,这笔费用也越厉害。同一个房子的到期延期时要支付手续费,所以额外支出的费用要比新租房低些。其次每次租房在日本还需要保证人,这个对于外国人来说,也是经常困惑的一个问题。

下面先谈谈房子的费用问题,这里面又涉及3个小问题——

1。租房

通常通过民间不动产中介,日本的房东一般不会直接出租房子,主要是日本社会整体的法律意识强烈,租赁双方如果直接发生关系,一旦有违反合同或约束发生时,当事人双方没有第三者调解旁证时,通常无法圆满解决问题,而且当事人双方或一方也没有精力处理发生的问题时会使矛盾不断升级,造成无法挽回的大问题,中介的存在,意味着当事人有问题都由其出面承担,并且在法律上作为第三者有效地见证了合同内容的合法性和双方履行合同的监督作用,因此作为一般管理费,将收取承租人相当于一个月房租的中介费,此后,承租人只要每月交房租和管理费(又叫共益费,通常指公用部位的电费卫生费等等)即可居住房子,无需其他费用。

2。购买集团公寓房(分


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[1 楼] | Posted: 2007-07-28 12:19 顶端
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[二,买房子的大致概念]

贷款购买房子的话,主要支付2部分费用,一部分是头金,也叫初始费,另一部分就是每月分期付款额以及日本的每年冬夏2次的奖金时期的追加付款,每月分期付款金额的大小通常根据偿还年数,偿还总额计算决定的,一般来说,分期付款在日本都是以当事人70岁还清为基准,因此绝大多数分期付款买房的月支付额大约在5-8万日元之间,但是商品房与租赁房在住房结构,内部设备,居住面积三大方面上有着很大的区别,通常花同样的月支出,分期付款的商品房的居住面积都在租赁房的2倍以上,而且为租赁房支付的费用不能给自己留下任何东西,商品房的支付是为自己的不动产在还借贷,财产最终是自己的。

知道了租房的利弊,那么在经济条件允许的条件下,有条件买房的,究竟是租房还是买房呢?这个问题,不谈那些电影明星球星之类的人物,通常过日子的在日华人,我认为如果工作和生活都趋于稳定,生活基盘短时间内也没有从日本移动到别处的打算的话,综上所述,买房的优越性应该远远大于租房,另外买房子的结果,最后还有一个对你个人社会信誉提高的潜在要素,尤其是外国人,这一点会令日本人对你刮目相看,尽管你并没有花很多钱,甚至头金为零的分期付款的商品房,因为稍后会说分期付款买房子有银行贷款的信誉调查,这本身就说明你已经通过了调查,具有信贷的社会信誉。

有了买房子念头,那么究竟该如何着手呢?当然第一步就是信息搜索,现在是网络时代,网上就有很多信息,其次就是留意那些平时塞在你信箱内的住房信息的广告纸,当然如果你想购买的不是现在这一带的房子,那么这些广告纸还是扔掉吧,因为那些广告里面只有附近的信息。当然看那些广告纸也可以对不同的地区,不同的房子的规格的行情有个大致的了解,在这些广告里面可以逐步形成自己究竟喜欢什么,必要的居住面积,同时,在适当的时候你应该走出去,看看那些样品房子,样品房有2种,一种是为了展示临时建筑的,还有一种就是已经造好的实际销售房中的一个。但这一步你也仅仅是入门阶段的看热闹,而不是看门道。


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[2 楼] | Posted: 2007-07-28 12:20 顶端
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[三,关于购买房子的地段选择]

购买房子,我想大多数在日华人不会是单身住的吧?当然要考虑到家人,孩子(或许现在没有),因此地段很重要,在此之前还有更重要的就是你不再考虑很大的换工作的问题,也就是说处于比较稳定的就职状态,当然这个将来的事谁都不能保证,但是你应该适当考虑万一换工作,所以不能选择太偏僻的地段,因为那样信息闭塞,各种机会也就减少。同时地段不仅为自己考虑,还要为今后孩子的教育升学考虑,还要考虑日常的购物,医院,运动,公园绿化设施等等。这些条件综合起来全都满足的往往是热门地段,房价绝对不会便宜,因此你必须有所侧重,比如根据我自己的经验我选择的是JR快速列车停靠的大站,但是购买的房子却并不是离开车站很近,大约步行15分钟吧。理由你听我细说——

1。JR的快速大站可以迅速进入市中心,交通方便,意味着物资,信息的流通也比较畅通。

2。车站附近虽然看似热闹,那也不过是有目的的前去,真正生活还是希望安静的地方,因此远离喧闹,不仅绿化环境改善,治安也有保障。

3。日本的热闹都是以铁道车站为中心的,离开车站15分钟的地价比较便宜,而且15分钟路程骑车不过5分钟,就是偶尔步行回家也不是十分痛苦的事(超过15分钟的那些需要换巴士的不值得推荐),如果有了孩子通常也会有车子,那时车站往往是堵塞的地方,你的购物圈子就不会依赖车站,有车族购物都是远离车站的那些更开阔的生活区。

4。有人担心日本频繁的地震对房子的影响,这个问题其实全日本都差不多,但是地段的选择却有讲究,主要是看地盘结构,不要靠海太近,追求浪漫也要安全优先,海滩附近的地面有可能表面看不出,下面水分积沙型的应该回避。不要选择地势太低的地方,不要选择附近有斜坡的,最好避免附近有河床,变电所,高楼,高架道路,铁道等等。中国人还比较迷信,所以还必须避免斋场,火葬场,陵园,墓地,神社。最后还必须注意环境,避免噪声发生源的诸如材料加工厂,垃圾处理场,机械修理厂等等。防震问题,除了地势条件,还与建筑工法和施工质量有关。


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[3 楼] | Posted: 2007-07-28 12:21 顶端
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[四,关于买房子的头金支付]

在日本买房子,无论你自己有多少资金,对于卖方来说,他们都是获得全额最终销售价的,因此你如果是支付头金,以后分期付款的话,你的债务并非发生于与房子的卖方之间,而是与贷款给你的银行或信贷公司,这个与你分期付款买车相同。

举例说明——

东京郊外3200万日元的一幢房子,经过交涉最终以3000万成交,此时你手头只有500万日元,那么你只能支付头金300万,100万必须用于搬家添置一些房子内的物品(比如灯具,窗帘),100万你必须用于不动产登记的法律费用,以及贷款的保证人代理费用(通常外国人找不到分期付款的保证人,也没有必要麻烦别人,这个可以通过支付大约50万由银行全权办理代理保证)。因此你实际支付的头金只有300万,必须向银行贷款2700万日元。银行究竟能否贷款给你,在你提出申请后需要大约1星期的审查,包括你的在日资格(日本国籍或具有日本永住资格的外国人),在职经历(在日一定的工作年数,反映最近三年的年收入的源泉征收票),银行存款及其他资产(你有钱也不一定支付,可以利用银行的低息贷款)。如果审查合格,那么你与银行成立了借贷关系,根据借贷金额和银行不同,住宅信贷通常是以你70岁还清的计算,连本代理每月必须偿还金额的计算,利息当初2年很低的,以后逐步上升。另外你随时可以大笔追加偿还,甚至某个时候一笔全部还清,中途追加偿还必须事先申请,要支付一定的手续费,因为银行并不希望你一次或者提前还清,那样他们就提前失去一个信贷客户,在利息上赚你的钱就少了。

当信贷资格审查通过后,银行会为你做一个专门的住宅长期偿还的存折,将2700万日元汇入你的账号。你可以加上300万后凑齐3000万的买房费,在第三者中介的证明下一次性支付给房子的卖方,交换地契房屋取得证明等等,那时房子财产法律登记也将有不动产中介代理办妥,因此你除了支付银行50万保证人费用,还需要支付本次交易中的中介费,法律登记费等等,总计在100万左右。

房子到手以后,你与原来的房子的卖方就没有经济上的任何关系(房子的质量保证期内的保证项目,免费修理另外)。今后就是你与贷款给你的银行或信贷公司之间的债务偿还问题了。因此头金为零也好,200万,1000万也罢,与房子的卖方无关,他们都是全额获得房款的。至于银行能贷款多少给你,这个是上述银行对你的贷款资格审查的判断。

买房子不仅仅是房子本身的最终成交价。还有一些费用的发生,以下是买房子时发生的一些费用的大致总结:

1。中介费——这个与借房子一样的道理。中介商通常同时收取买方和卖方的中介费,即使是大公司自己的房子,也有这个费用,因为手续上是买方,卖方和中介,中介的作用还有法律上的第三者证明的地位,单纯的买方和卖方容易发生纠纷无法处理,因此通常大公司内还有中介法人和不动产实际拥有法人。这个费用通常为50-80万日元。

2。法律登记代理费——这个是必需的,你自己也不懂,只能委托法律事务所登记,费用具体我记不清了,10万不到。

3。保证人——这个是贷款的债务连带保证人,通常不是自己的父母亲兄弟几乎不可能为你做保的,因此通常需要50万买保证人代理,贷款的银行有这个服务,不用你操心,你付50万即可。

4。不动产取得税——这个大约也是10万左右,但是这个可以年末申报,取得不动产后的第一年根据你的收入和纳税情况有一部分退回来的,买房子后第一年大概可退得近25万。具体计算可去当地税务局咨询,在他们那里按照要求提交申请表格到时候退款自然进账。

综上所述,你有1000万日元资金的话,实际能够用于买房子的头金绝对不是1000万,应该大约是700万,其他300万消失在各种初期费用内了。手头有钱的人,也并非一定要再买房子的当初把钱全部扑上去,理由是,日本有各种对住宅贷款的优惠鼓励政策制度,尤其是初期几年的利息相当低,因此如果你同时还在用资金作其他的投资的话(证券炒股,炒外汇等等),那么完全应该利用住宅贷款,把自己的资金用于其它的投资,当然剩下的贷款究竟什么时候提前或者一次还清,这个我不能偷看各位的钱包,大家自己心中有数即可。


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[4 楼] | Posted: 2007-07-28 12:23 顶端
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[五,关于银行贷款]

银行究竟能贷款多少,这个各银行有具体的审核,大致上差不多的必要资格,原则上是必须拥有日本国籍或具有日本永住资格的外国人,但是最近这个规定放宽了,各银行独自的审查也是有松有紧,判断的标准不仅仅是钱正种类和签证的年数,还与当事人已经在日的工作年数,从事何种行业职业,年龄,职务,雇用形态,最近三年的收入,家庭已有财产(现有不动产,汽车,有价证券,存款等等)有关。

比如,某银行现在的外国人贷款参考下限条件是:在可靠的公司工作,连续3年以上,有纳税证明,年收360万,按照30%的比率,每年108万元归还,也就是每月还贷款9万元,25年还完。这种条件可以借给1790万元的贷款。


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[5 楼] | Posted: 2007-07-28 12:23 顶端
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[六,如何参观样品房]

看房子的注意点很多,大分类为——

1。大环境

比如东京的目黑,世田谷,麻木,银座都是属于日本最高档的住宅区,不管什么房子,地皮,那里的起价就十分高昂,相反一些副都心或新开发区就比较便宜,如多摩ニュ


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[6 楼] | Posted: 2007-07-28 12:25 顶端
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[七,买房子如何砍价]

买房子通常必须确定究竟是买哪一种。

前面说过,日本的商品房有2种,集团公寓(忙雄)和独幢的单户(一户建),究竟是买哪一种好,各人喜爱的问题,大致上单户的因为带有独占的土地所有权,通常比忙雄要贵,但是也不是绝对的,因为现在流行的住宅,忙雄是年轻夫妻家庭比较喜欢的建筑规格,其特征是安全配套设备先进,内装材料日益高档化,小区建设系统化,合理化,集中管理的部分比较多,自己不必操心琐碎事,但是忙雄因为没有独立的土地和建筑,必然与他人发生关系,因此土地,公用部位的日常维护管理是强制收费的,因此除了购买房子本身,你将一直发生某些费用,如修理公积金(不管是否修理你都要交),共用部位的所有权分摊,共用部位的管理费(安全费,打扫费,植园费,电梯费等等),停车费(通常每月1万日元),自行车车位费(每月500-1000,摩托车大约2-3倍),这么计算你如果购买忙雄的话除了偿还分期付款,每月必须发生费用大约3,4万。

购买单独的一户建的话,价格分为土地和地面建筑,日本的土地与中国不同,是所有权,因此土地的价值主要有地段,形状,人文环境评价决定的。地面建筑则有使用的材料施工方法有关,当然两者价格都与面积成正比。一户建的好处是与别人无关,修缮费用完全是自己掌握,有钱修理翻新自由,没钱你就忍耐。花园,内装修等等级可以自己动手,也可以花钱请专人办理。另外通常一户建的房子都有停车场,因此类似忙雄的那些每月必定支出的费用你就没有了,忙雄的话有问题是强制修理的,因为住户都会互相影响。一户建在噪声问题上也不必多虑,养狗养猫弹钢琴都是你的自由。

至于砍价,这个关键还是人的性格和对商品的消费知识决定的,俗话说货比三家,买东西一定不能在一棵树上吊死,必须多准备挑选的候补,或者临时抱佛脚,让对方掌握你的全部心理。通常买房子第一次砍价掌握在全额的1/6-1/8左右,具体多少要看物件的实际情况,忙雄很多是事先登记抽签的,中签率很低的物件类似考大学,那种热门的几乎不能砍价,你能买到手就不错了,如果一定要凑这个热闹,那么不动产的担当肯定是脸色客气,底气十足,遇上你日语不好的外国人更是有一搭没一理的。

如果购买一户建,建议你考虑「建


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[7 楼] | Posted: 2007-07-28 12:29 顶端
午夜爵士乐



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多摩ニュ


[8 楼] | Posted: 2007-08-09 22:17 顶端
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博士估计最近比较闲,叽里呱啦写了那么多。表扬一下,以资鼓励。
[9 楼] | Posted: 2007-08-10 09:00 顶端
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